Kiracılı Daire Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
İçindekiler
Kiracılı daire satın alırken yalnızca dairenin fiyatı, konumu ve fiziksel özellikleri değil; mevcut kira sözleşmesi, kira bedeli, kiracının ödeme düzeni, depozito ve olası tahliye süreci de incelenmelidir.
Özellikle yatırım amacıyla yapılan alımlarda düzenli ödeme yapan mevcut bir kiracı önemli avantaj sağlayabilir. Buna karşılık oturum amacıyla alınan bir dairede kiracının kısa sürede çıkacağı varsayımıyla hareket etmek ciddi zaman ve planlama sorunlarına yol açabilir.
Kısa Özet: Satın Almadan Önce Kontrol Edilecek 8 Konu
Kiracılı bir daire satın alırken yalnızca satış fiyatına değil; mevcut kira sözleşmesine, kiracının ödeme düzenine, depozitoya, olası tahliye sürecine ve taşınmazın hukuki durumuna birlikte bakılmalıdır.
Kira Sözleşmesinin Tarihini Kontrol Edin
Mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve yenilenme dönemi incelenerek kira ilişkisinin ne kadar süredir devam ettiği belirlenmelidir.
Güncel Kira Bedelini Öğrenin
Kiracının ödediği güncel kira bedeli, son kira artışının ne zaman yapıldığı ve mevcut kiranın piyasa koşullarıyla uyumu kontrol edilmelidir.
Kiracının Ödeme Düzenini İnceleyin
Kira ödemelerinin zamanında ve düzenli yapılıp yapılmadığı mümkünse banka kayıtları veya ödeme belgeleri üzerinden kontrol edilmelidir.
Depozitonun Durumunu Netleştirin
Kiracıdan alınan depozitonun tutarı, hangi şartlarla alındığı ve satış sonrasında depozito sorumluluğunun nasıl devredileceği netleştirilmelidir.
Tahliye Taahhüdünü Kontrol Edin
Varsa tahliye taahhüdünün tarihi, düzenlenme şekli ve hukuki geçerliliği incelenmeli; yalnızca taahhüdün mevcut olmasına güvenilerek satın alma kararı verilmemelidir.
Aidat ve Diğer Borçları Araştırın
Apartman veya site aidatları, geçmiş dönem borçları ve taşınmazla bağlantılı diğer yükümlülüklerin durumu satış öncesinde araştırılmalıdır.
Tapu ve Takyidat Kayıtlarını İnceleyin
Tapu kaydı ile ipotek, haciz, şerh ve benzeri takyidatlar kontrol edilerek taşınmazın hukuki durumu satın alma öncesinde değerlendirilmelidir.
Satın Alma Amacınızı Belirleyin
Dairenin yatırım amacıyla mı yoksa ileride oturum amacıyla mı alınacağı önemlidir. Kiracının varlığı ve olası tahliye süreci, satın alma stratejisiyle birlikte değerlendirilmelidir.
Kira Sözleşmesi Yeni Malik İçin Devam Eder mi?
Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Başka bir ifadeyle dairenin satılması, mevcut kiracının kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez.
Bu nedenle satış öncesinde kira sözleşmesinin tamamı görülmeli ve özellikle şu bilgiler kontrol edilmelidir:
- Sözleşmenin başlangıç tarihi
- Mevcut kira bedeli
- Yenileme tarihi
- Artış hükmü
- Depozito
- Özel şartlar
- Kiracının kullanım amacı
- Varsa tahliye taahhüdü
Sadece satıcının “kiracı zaten çıkacak” şeklindeki sözlü beyanına güvenerek satın alma kararı verilmemelidir.
Kiracılı Ev Satın Almak Avantajlı mı?
Yatırım amacıyla alınıyorsa kiracılı ev satın almak avantaj sağlayabilir. Tapu devrinden hemen sonra yeni kiracı aramak, ilan vermek ve boş kalma süresi yaşamak yerine mevcut kira geliri devam edebilir.
Ancak burada önemli olan yalnızca “kiracı var” olması değildir.
Şu sorular sorulmalıdır:
- Kira piyasa seviyesine yakın mı?
- Kiracı ödemelerini düzenli yapıyor mu?
- Sözleşme kaç yıllık?
- Son kira artışı ne zaman yapılmış?
- Aidat borcu bulunuyor mu?
- Kiracı uzun süre kalmak istiyor mu?
Özellikle piyasa kirasının çok altında kalan eski sözleşmeler, yatırım getirisini önemli ölçüde değiştirebilir. Kira bedelinin artırılması da sadece yeni malikin istediği seviyeye göre yapılamaz; kira artışı ve belirli süreyi aşan sözleşmelerde kira tespiti Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.
Yeni Malik Kiracı Tahliyesi Yapabilir mi?
Kadıköy sahil hattı güçlü bir yaşam avantajıdır. Yürüyüş, bisiklet, spor ve açık alan kullanımına erişim özellikle CaDaireyi satın almak tek başına kiracıyı tahliye etmek için yeterli değildir.
Ancak yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki süreç uygulanabilir.
Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, kanunda belirtilen şartlar çerçevesinde altı ay sonra dava yoluna başvurabilir. Alternatif olarak gereksinim nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.
Dolayısıyla oturum amacıyla kiracılı daire alan bir kişinin:
“Tapuyu alınca kiracıyı hemen çıkarırım.”
varsayımıyla hareket etmesi doğru değildir.
Mevcut Kira Bedeli Mutlaka Kontrol Edilmeli
Yatırım için kiracılı daire satın alınırken sadece satış fiyatına değil, gerçek kira getirisine bakılmalıdır.
Örneğin aynı bölgede benzer dairelerin kira seviyesi 60.000 TL iken satın alınacak daire 30.000 TL’ye kiradaysa yatırım hesabı 60.000 TL üzerinden yapılmamalıdır.
Doğru hesap:
Mevcut yıllık kira geliri / satın alma maliyeti
üzerinden başlamalıdır.
Piyasa kirası ile mevcut kira arasındaki fark ise sözleşmenin yaşı ve hukuki koşullar çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Depozito ve Ödeme Geçmişi Nasıl Kontrol Edilmeli?
Satıştan önce depozitonun:
- Ne kadar olduğu
- Hangi tarihte alındığı
- Kim tarafından tutulduğu
- Satış sonrasında kimin sorumluluğunda olacağı
netleştirilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelini düzenler ve güvence tutarının üç aylık kira bedelini aşamayacağını belirtir.
Satıcı ile alıcı arasındaki satış protokolünde mevcut depozitonun durumu ayrıca kayıt altına alınmalıdır.
Kiracının geçmiş ödeme düzeni de mümkün olduğu ölçüde doğrulanmalıdır. Sürekli geciken veya aidat borcu bulunan bir kiracı, kağıt üzerinde yüksek görünen kira getirisinin pratikte aynı kalitede olmadığı anlamına gelebilir.
Tapu ve Takyidat Kontrolü Unutulmamalı
Kiracının bulunması, taşınmazın diğer hukuki kontrollerinin ikinci plana atılması anlamına gelmez.
Satın alma öncesinde:
- Tapu niteliği
- Kat mülkiyeti
- İpotek
- Haciz
- Şerh
- İrtifak hakları
- Diğer takyidatlar
kontrol edilmelidir.
TKGM’nin Web Tapu sistemi üzerinden taşınmaz maliki tapu bilgilerini ve mevcut takyidatları görüntüleyebilir, ayrıca çeşitli resmî tapu belgelerini temin edebilir.
Yatırım İçin Kiracılı Daire Alırken En Önemli Hesap
Yatırımcı açısından üç rakam birlikte değerlendirilmelidir:
Satın alma fiyatı + mevcut kira + kiracının sözleşme süresi
Düşük fiyatlı görünen bir daire, piyasanın çok altında kira ödendiğinde beklenen getiriyi sağlamayabilir.
Buna karşılık düzenli ödeme yapan, piyasa seviyesine yakın kira ödeyen ve taşınmazı iyi kullanan uzun vadeli bir kiracı yatırımcı açısından önemli avantaj olabilir.
Bu nedenle kiracılı dairede kiracı her zaman dezavantaj değildir. Önemli olan kira ilişkisinin ekonomik ve hukuki koşullarını satın almadan önce bilmektir.
Kiracılı Daire Satın Alma Kontrol Listesi
Tapu devrinden önce mümkünse şu belgeler incelenmelidir:
- Kira sözleşmesi
- Son kira ödeme bilgileri
- Son artış tarihi
- Depozito bilgisi
- Aidat borcu
- Varsa tahliye taahhüdü
- Tapu kaydı ve takyidatlar
- Devam eden dava veya arabuluculuk süreci olup olmadığı
Kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü açısından dava öncesinde arabuluculuk dava şartı olarak uygulanmaktadır. Uygulama 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarını da kapsamaktadır.
Sonuç: Kiracılı Daireyi Kiracısıyla Birlikte Değerlendirin
Kiracılı daire satın alırken daireyi yalnızca fiziksel bir gayrimenkul olarak değerlendirmek yeterli değildir. Mevcut kira ilişkisi de satın alma kararının ekonomik ve hukuki bir parçasıdır.
Yatırım amaçlı alımda doğru kiracı ve doğru kira seviyesi avantaj yaratabilir. Oturum amacıyla alımda ise tahliye süresi ve hukuki koşullar önceden değerlendirilmelidir.
Özellikle satın alma kararı vermeden önce kira sözleşmesi + kira getirisi + tahliye durumu + tapu kayıtları birlikte incelenmelidir.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kiracı tahliyesi, kira tespiti, tahliye taahhüdü veya uyuşmazlık bulunan işlemlerde taşınmaz özelinde hukukçu görüşü alınması önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular :
Soru: Kiracılı daire satın alınca kiracı çıkmak zorunda mı?
Cevap: Hayır. Taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Soru: Yeni malik kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
Cevap: Yeni malikin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde TBK 351’de düzenlenen bildirim ve dava yolları uygulanabilir.
Soru: Kiracılı daire yatırım için mantıklı mı?
Cevap: Mevcut kira piyasa seviyesine yakınsa, ödemeler düzenliyse ve satış fiyatı kira getirisiyle uyumluysa avantajlı olabilir.
Soru: Tahliye taahhüdü olan kiracı kesin çıkar mı?
Cevap: Belgenin hukuki geçerliliği ayrıca incelenmelidir. Yalnızca tahliye taahhüdünün bulunduğunun söylenmesi yeterli değildir.
Soru: Kiracılı daire alırken depozito ne olur?
Cevap: Depozitonun miktarı ve satış sonrası sorumluluğu taraflar arasında açık şekilde kayıt altına alınmalıdır.
