Apartmanda Evcil Hayvan Besleme Yasağı ve Yönetim Planı: Kiracı ve Ev Sahiplerinin Yasal Hakları

1. Apartmanda Evcil Hayvan Besleme Yasağının Hukuki Zemini: Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

Doğrudan Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan evcil hayvan beslenmesini yasaklamaz; ancak kanunun 28. maddesi yönetim planını bütün kat maliklerini ve kiracıları bağlayan bir sözleşme kabul eder. Yönetim planında açık yasak varsa bu kural yasal olarak geçerlidir.

Toplu yaşam alanlarında evcil hayvan sahipliği, hayvanseverlerin en temel yaşam hakkı talepleri ile komşuluk haklarının kesiştiği son derece hassas bir hukuki alandır. Türkiye’de hayvan hakları 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu ile genel çerçevede güvence altına alınmış olsa da çok katlı apartman ve site yaşamında mülkiyet ilişkileri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Kanun metninde evcil hayvanların evlerde beslenmesini toptan yasaklayan genel ve bağlayıcı bir madde yer almaz.

Kanun koyucu, her yapının kendi iç düzenini ve komşuluk kurallarını serbestçe belirleyebilmesi için yönetim planı mekanizmasını kurmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı, tüm kat maliklerini, sonradan daire satın alan yeni malikleri ve taşınmazda oturan tüm kiracıları doğrudan bağlayan bir ana sözleşmedir. Bu yasal bağlayıcılığın detaylarını apartman yönetim planı nedir daire alırken nelere bakılır rehberimizde ele aldığımız üzere; bir binada hayvan beslenip beslenemeyeceğinin birincil yasal kaynağı yönetici duyuruları veya belediye kuralları değil, tapu müdürlüğünde saklanan resmi yönetim planıdır.

2. Yönetim Planında Evcil Hayvan Yasağı Varsa Ne Olur? Yargıtay’ın Kesin İçtihadı

Doğrudan Cevap: Yönetim planında bağımsız bölümlerde kedi, köpek ya da evcil hayvan beslenemeyeceği yönünde açık hüküm varsa; Yargıtay içtihatları uyarınca hayvanın çevreye rahatsızlık verip vermediğine bakılmaksızın mahkemece evden uzaklaştırılmasına kesin olarak hükmedilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik kararlarına göre yönetim planı bağlayıcı bir sözleşmedir. Eğer tapudaki yönetim planında bağımsız bölümlerde köpek veya kedi beslenemez şeklinde sınırlayıcı bir hüküm yer alıyorsa, mahkeme sürecinde hayvanın uysallığı veya gürültü yapıp yapmadığı araştırılmaz. Hayvan sahipleri genellikle köpeğim asla havlamıyor, çevreye zarar vermiyor veya veterinerden uysallık raporum var şeklinde savunmalar yapsa da Yargıtay bu iddiaları geçerli saymaz.

Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kat malikleri binada hayvan beslenmemesini kararlaştırmışsa, tek bir kat malikinin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurması halinde dahi hakim hayvanın tahliyesine karar vermek zorundadır. Açılan dava evin tahliyesini değil, yalnızca evcil hayvanın bağımsız bölümden uzaklaştırılmasını kapsar. Ancak mahkeme kararına rağmen hayvan evden gönderilmezse, KMK 18 gereğince kiracının tahliyesine veya kat mülkiyetinin devrine kadar giden ağır hukuki süreçler başlayabilir.

3. Yönetim Planında Yasak Yoksa Komşular Hayvanın Uzaklaştırılmasını İsteyebilir mi?

Doğrudan Cevap: Yönetim planında evcil hayvan yasağına dair herhangi bir madde bulunmuyorsa, komşular hayvanı keyfi gerekçelerle evden çıkartamaz. Hayvanın uzaklaştırılabilmesi için katlanma sınırını aşan sürekli gürültü, saldırganlık veya koku gibi unsurların bilirkişi raporuyla somut şekilde ispatlanması şarttır.

Tapu sicilinde bulunan yönetim planında hayvan beslenmesini engelleyen bir kural yoksa, kat malikleri ve kiracılar bağımsız bölümlerinde diledikleri gibi evcil hayvan besleme hakkına sahiptir. Bu durumda apartman yöneticisinin tek taraflı kararları veya genel kurul toplantılarında oy çokluğuyla alınan kararlar yönetim planını usulünce değiştirmedikçe hayvan beslenmesini engelleyemez.

Komşuların başvurabileceği tek yasal zemin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenen komşuları rahatsız etmeme ve dürüstlük kuralına uyma yükümlülüğüdür. Bir komşunun açacağı müdahalenin meni davasında mahkeme mahallinde bilirkişi incelemesi yaptırır. Görevlendirilen uzman bilirkişiler desibel ölçümü yapar, hayvanın gece ve gündüz saatlerindeki havlama sıklığını inceler, koku ve hijyen durumunu raporlar. Eğer gürültü yasal katlanma sınırları içerisindeyse dava doğrudan reddedilir. Rahatsızlık sınırın üzerindeyse hakim öncelikle gürültüyü önleyici tedbirlere hükmeder; tedbirlerin sonuç vermemesi halinde son çare olarak hayvanın uzaklaştırılmasına karar verilir.

4. Kiracılar İçin Evcil Hayvan Hakları: Kira Kontratı mı, Yönetim Planı mı Geçerlidir?

Doğrudan Cevap: Kiracılar için yönetim planı, kira kontratından her zaman üstündür. Ev sahibi kira sözleşmesine evcil hayvan beslenebilir maddesi eklemiş olsa dahi, tapudaki yönetim planında yasak bulunuyorsa diğer apartman sakinleri dava açarak hayvanın tahliyesini sağlayabilir.

Kiralık daire arayan hayvan sahiplerinin en sık düştüğü yanılgı, yalnızca mülk sahibinin onayını almanın yeterli olacağı düşüncesidir. Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira sözleşmesi nisbi bir sözleşmedir ve sadece imzalayan tarafları bağlar. Oysa tapuya tescilli apartman yönetim planı ayni bir nitelik taşır ve binayı kullanan herkesi, dolayısıyla kiracıyı da doğrudan bağlar.

Mülk sahibi sözleşmede evcil hayvana açıkça izin vermiş olsa dahi, yönetim planında yasak varsa yan komşu dava açıp hayvanı tahliye ettirebilir. Kiracı mahkemede ev sahibim bana yazılı izin verdi diyerek davayı kazanamaz. Bu durumda kiracının hayvanı göndermek veya evden taşınmak dışında seçeneği kalmaz. Ancak ev sahibi yönetim planındaki yasağı bildiği halde kiracıya evde hayvan besleyebileceğini taahhüt etmişse, kiracı ayıplı ifa sebebiyle sözleşmeyi haklı nedenle derhal feshederek taşınma masraflarını ve emlak komisyon bedellerini ev sahibinden tazminat olarak talep edebilir.

5. Evcil Hayvan Tahliye Davası (Müdahalenin Meni) Nasıl Açılır ve Süreç Nasıl İşler?

Doğrudan Cevap: Evcil hayvan tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesi talebiyle açılır; dava öncesinde noterden ihtarname çekilerek hayvan sahibine makul bir süre tanınması usulen esastır.

Apartmanda hayvandan rahatsız olan kat maliki veya apartman yöneticisi doğrudan kolluk kuvvetleriyle hayvanı zorla tahliye ettiremez. Tahliye ancak mahkeme kararıyla mümkündür. İlk aşamada şikayetçi taraf, noter kanalıyla hayvan sahibine yazılı bir ihtarname gönderir. İhtarnamede yönetim planı maddesi açıkça belirtilerek hayvanın evden uzaklaştırılması için 7 ile 15 gün arasında makul bir süre tanınır.

Verilen sürede hayvan uzaklaştırılmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak müdahalenin meni davası açılır. Mahkeme derhal tapu müdürlüğünden onaylı yönetim planını getirtir. Planda açık yasak varsa tanık dinlenmesine gerek kalmaksızın dava genellikle kısa sürede karara bağlanır. Tahliye kararının kesinleşmesiyle davalıya icra emri gönderilir. Verilen yasal sürede karar yerine getirilmezse icra memurları ve zabıta eşliğinde hayvan bağımsız bölümden tahliye edilir.

6. Kadıköy ve Bağdat Caddesi’nde Daire Alırken veya Kiralarken Hayvan Sahiplerinin Alması Gereken Önlemler

Doğrudan Cevap: Kadıköy ve Bağdat Caddesi genelinde evcil hayvan sahipliği çok yüksek olsa da özellikle eski kooperatif binalarında ve lüks yeni rezidanslarda katı yasak maddeleri bulunabilmektedir; bu nedenle sözleşme öncesinde yönetim planı ve karar defterleri mutlaka incelenmelidir.

Moda, Fenerbahçe, Caddebostan, Suadiye, Erenköy ve Bostancı gibi Kadıköy sahil mahalleleri İstanbul’un hayvansever bilinci ve evcil hayvan popülasyonu en yüksek semtleridir. Sahil parkları, geniş yürüyüş yolları ve sosyal dokusuyla evcil hayvan beslemek için ideal bir yaşam alanı sunan Bağdat Caddesi aksında dahi apartman yönetim planları ciddi hukuki ihtilaflara yol açabilmektedir.

Özellikle 1970 ve 1980’li yıllarda kooperatif statüsünde yapılan binaların yönetim planlarında matbu olarak köpek ve hayvan beslenemez maddesine sıklıkla rastlanmaktadır. Benzer şekilde kentsel dönüşümle inşa edilen bazı modern rezidansların yönetim planlarında da ortak alan disiplini gerekçesiyle benzer kısıtlamalar yer alabilmektedir. Kadıköy’de kiralık veya satılık ev arayan hayvan sahipleri, kapora vermeden önce mutlaka tapudaki yönetim planını incelemelidir.

Plandaki yasağı sonradan kaldırmak için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı oyu gerekmektedir ki bu çoğunluğu sağlamak pratikte oldukça zordur. Kurumsal gayrimenkul danışmanları eşliğinde yürütülen süreçlerde yönetim planı önceden incelenerek hem alıcıların ve kiracıların huzuru korunmakta hem de aile bireyi sayılan hayvanların evsiz kalmasının önüne geçilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)