Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Örnek No: 13 İcra Takibi ve 30 Gün Kuralı

Gayrimenkul kiralamalarında ev sahiplerinin en büyük kaygısı, kiranın vaktinde ödenmemesi ve hukuki sürecin uzamasıdır. Özellikle Kadıköy, Bağdat Caddesi ve çevre lüks semtlerde konut ve ticari kira bedellerinin yüksekliği düşünüldüğünde, aksayan tek bir ay dahi mülk sahipleri için ciddi bir finansal kayba dönüşmektedir. İşte bu noktada kira ödemeyen kiracı tahliyesi sürecinde kanun koyucu ev sahiplerine çok güçlü ve hızlı işletilebilen icra mekanizmaları sunmuştur.

Kira ilişkilerinde uzun süredir devam eden kiracılar için alternatif tahliye yollarını araştıran mülk sahipleri 10 yıllık kiracı tahliyesi ve TBK 347 şartları rehberimizi inceleyebilirken; vadesi gelmiş kira borcunu ödemeyen kiracılara karşı en caydırıcı çözüm doğrudan İcra Müdürlüğü kanalıyla işletilen örnek no 13 icra takibi yoludur.

1. Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı Ev Sahibinin Yasal Hakları Nelerdir?

Doğrudan Cevap: Kira bedelini gününde ödemeyen kiracıya karşı mülk sahibinin iki temel yasal hakkı bulunmaktadır; Türk Borçlar Kanunu Madde 315 Mevzuatı uyarınca temerrüt ihtarnamesi çekerek sözleşmeyi feshetmek ya da İcra İflas Kanunu Madde 269 uyarınca doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.

Konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracının en asli edimi kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan vadede eksiksiz ödemektir. Kiranın bir gün dahi gecikmesi durumunda kiracı temerrüde düşmüş sayılır. Ancak Türk gayrimenkul mevzuatı kiracıyı koruma ilkeleri gereğince, kiranın geciktiği gün hemen kapıya kilit vurulmasına, elektrik ve suyun kesilmesine veya eşyaların dışarı atılmasına kesinlikle izin vermez. Bu tür fiili müdahaleler Türk Ceza Kanunu kapsamında konut dokunulmazlığını ihlal ve huzur ve sükunu bozma suçlarını oluşturur.

Ev sahibinin meşru ve yasal çerçevede hareket etmesi, alacağını yasal faiziyle tahsil ederken kiracıyı en kısa sürede tahliye edebilmesinin yegane anahtarıdır. Uygulamada noterden ihtar çekmek mümkün olsa da, noter ihtarı sonrası açılacak tahliye davasının Sulh Hukuk Mahkemesi’nde uzun sürmesi ve alacağın tahsilini ayrıca gerektirmesi sebebiyle mülk sahipleri için en caydırıcı ve hızlı yöntem İcra Müdürlüğü kanalıyla yürütülen Örnek No: 13 takibidir. Özellikle Kadıköy ve Bağdat Caddesi gibi yüksek kira getirisine sahip bölgelerde nakit akışının kesintiye uğramaması adına bu takip türü hayati bir güvencedir.

2. Örnek No: 13 İcra Takibi Nedir ve Nasıl Başlatılır?

Doğrudan Cevap: Örnek No: 13 (eski adıyla Örnek 51), İcra İflas Kanunu Madde 269 uyarınca yalnızca ödenmeyen kira alacaklarının tahsili için değil, aynı zamanda kiracının taşınmazdan tahliyesi talebiyle İcra Müdürlüğü nezdinde başlatılan ilamsız icra takip türüdür.

Örnek 13 takibini başlatmak için alacaklı ev sahibi veya yetkili gayrimenkul avukatı, taşınmazın bulunduğu yerdeki İcra Müdürlüğü’ne takip talebinde bulunur. Takip talebinde ödenmeyen aylara ait net kira alacağı, sözleşmede kararlaştırılan gecikme faizi oranı, varsa ödenmemiş yan giderler ve en önemlisi açıkça taşınmazın tahliyesi talebi yer almalıdır. Tahliye talebinin takip dilekçesine açıkça yazılması şarttır; zira bu ibare unutulursa icra müdürlüğü yalnızca genel haciz takibi (Örnek No: 7) prosedürü işletir ve borç ödenmese dahi tahliye hakkı elde edilemez.

Talebin ardından İcra Müdürlüğü borçlu kiracı adına Örnek No: 13 ödeme emrini düzenleyerek tebliğe çıkarır. Bu ödeme emri, kiracıya hem borcu ödeme zorunluluğunu hem de taşınmazı tahliye etme uyarısını resmi makamlar aracılığıyla bildirir. Mülk sahiplerinin takip başlatırken yazılı kira sözleşmesini icra dosyasına ibraz etmesi sürecin sıhhati açısından büyük önem taşır.

3. 7 Günlük İtiraz ve 30 Günlük Yasal Ödeme Süresi Nasıl İşler?

Doğrudan Cevap: Örnek No: 13 ödeme emrinin kiracıya bizzat tebliğ edildiği tarihten itibaren iki kritik süre başlar; kiracının borca veya kira ilişkisine itiraz etmek için 7 günü, borcun tamamını icra dosyasına ödemek için ise 30 günü bulunmaktadır.

Tebligatın kiracıya ulaştığı günü takip eden ilk gün sürenin birinci günüdür. Kiracı ödeme emrine karşı 7 gün içinde icra dairesine vereceği bir dilekçeyle itiraz edebilir. Kiracı itirazında kira sözleşmesindeki imzayı inkar edebilir ya da borcu olmadığını, parayı elden veya bankadan ödediğini savunabilir. Ancak kiracı bu 7 günlük süre içinde hiçbir itirazda bulunmazsa, takipteki borç miktarı ve kira akdinin varlığı hukuken kesinleşir.

30 günlük süre ise Türk Borçlar Kanunu Madde 315 uyarınca borcun ödenmesi için tanınan asgari yasal temerrüt süresidir. Kiracı bu 30 günlük süre içinde kira borcunu, birikmiş yasal faizi, icra harç ve masrafları ile kanuni vekalet ücretini eksiksiz olarak icra veznesine yatırmakla yükümlüdür. Uygulamada sıkça yapılan bir hata, kiracının icra dairesini devre dışı bırakarak parayı doğrudan ev sahibinin şahsi banka hesabına eksik veya harçsız göndermesidir. Kiracı ana parayı yatırsa bile icra takip masraflarını ve dosya faizini ödemezse temerrüt hukuken gerçekleşmiş sayılır ve tahliye engellenemez.

4. Kiracı Borcu 30 Gün İçinde Öderse Ne Olur?

Doğrudan Cevap: Kiracı kendisine tebliğ edilen Örnek No: 13 ödeme emrindeki tüm borcu, faizi ve takip giderlerini 30 günlük yasal süre dolmadan icra dosyasına eksiksiz yatırırsa, ev sahibinin bu takibe dayanarak tahliye davası açma hakkı düşer; fakat bu takip haklı ihtar hükmündedir.

30 günlük süre içinde yapılan eksiksiz ödeme kiracıyı temerrütten kurtarır ve mevcut icra takip dosyasından tahliye edilmesini önler. Ancak bu hukuki adım ev sahibi açısından asla boşa gitmiş bir girişim değildir. Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2 uyarınca, kiracının bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle iki haklı ihtara maruz kalması kesin bir tahliye sebebidir.

İcra dairesinden gönderilen ve kiracı tarafından 30 gün içinde ödenen Örnek No: 13 ödeme emri, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre birinci haklı ihtar sayılır. Aynı kira dönemi içinde başka bir ayın kirası daha bir gün dahi gecikir ve noterden ikinci bir ihtar çekilir ya da ikinci bir icra takibi yapılırsa, kiracı bu ikinci borcu da hemen ödese dahi kira yılı bittiğinde ev sahibi 1 ay içinde tahliye davası açarak kiracıyı hiçbir ek şart aranmaksızın evden çıkarabilir.

5. Kiracı İtiraz Etmez ve 30 Gün İçinde Ödemezse Tahliye Kararı Nasıl Alınır?

Doğrudan Cevap: Kiracı 7 gün içinde itiraz etmeyip 30 günlük yasal sürede borcunu ödemediği takdirde, mülk sahibi 30 günlük sürenin bittiği günden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye kararı alır.

İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılan bu dava, genel mahkemelerdeki davalara kıyasla son derece hızlı ve teknik bir usule tabidir. İcra mahkemesi şekli bir inceleme yapar; kiracının yasal sürede itiraz etmediğini ve 30 günlük yasal süre içinde icra dosyasına geçerli bir ödeme yapılmadığını tespit ettiğinde esasa dair derin araştırmalara veya tanık dinletmelerine girmeden doğrudan taşınmazın tahliyesine karar verir. Bu aşamada mahkemenin takdir yetkisi bulunmamaktadır.

İcra mahkemesinden alınan tahliye kararı kiracıya tebliğ edilir ve kesinleşmesi beklenmeksizin infaz aşamasına geçilir. Kiracı tebligata rağmen evi kendiliğinden boşaltmazsa, icra memurları, polis ve çilingir eşliğinde taşınmaza gidilir. Kapı açılarak eşyalar yediemin deposuna nakledilir ve mülk ev sahibine boş teslim edilir.

6. Kiracının Haksız İtirazı Halinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası

Doğrudan Cevap: Kiracı kira ilişkisini inkar etmeyip borca itiraz ederse (örneğin borcu ödediğini iddia ederse), ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açar; kiracı ödemeyi banka dekontuyla ispatlayamazsa tahliye edilir ve yüzde 20 icra inkar tazminatına mahkum olur.

İcra takibinde kiracının itirazı kural olarak takibi kendiliğinden durdurur. Ancak kiracı itiraz dilekçesinde kira akdini açıkça ve ayrıca inkar etmemişse, kira ilişkisi ve kira sözleşmesi hukuken kabul edilmiş sayılır. Kiracı sadece ‘borcum yoktur’ veya ‘kirayı elden ödedim’ savunmasında bulunuyorsa, bu iddiasını İcra İflas Kanunu Madde 269/c uyarınca noter onaylı bir makbuz veya banka dekontu gibi kesin yazılı delillerle ispat etmek zorundadır; tanık dinletme hakkı yoktur.

Kiracı duruşmada resmi banka dekontu sunamazsa mahkeme itirazın kaldırılmasına, kiracının taşınmazdan tahliyesine ve asıl alacağın yüzde 20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmeder. Böylece mülk sahibi haksız itiraz sebebiyle geciken alacağını hem yasal faizi hem de yüzde 20 ilave tazminatla birlikte tahsil etme gücüne kavuşur. Şayet kiracı sözleşmedeki imzayı inkar ederse ve sözleşme noterde yapılmamışsa, uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşınır; bu nedenle kira kontratlarının noter onaylı yapılması ev sahipleri için en büyük güvencedir.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)