10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? TBK 347 Kapsamında Gerekçesiz Tahliye Şartları

Türkiye gayrimenkul hukukunda kiracıyı koruma prensibi esas olmakla birlikte, mülkiyet hakkının süresiz olarak kısıtlanmasını engellemek amacıyla kanun koyucu Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 347 ile ev sahiplerine çok önemli bir hak tanımıştır. Özellikle Kadıköy, Bağdat Caddesi ve büyükşehirlerde uzun yıllardır aynı evde oturan kiracıların tahliyesi konusunda en çok başvurulan hukuki yol 10 yıllık kiracı tahliyesi hakkıdır.

Pek çok mülk sahibi kiracının 10. yılını doldurur doldurmaz evden çıkarılabileceğini düşünerek süre hatası yapmakta ve bu nedenle açtığı davaları kaybetmektedir. Oysa Yargıtay içtihatları ve kanun metni son derece açık bir süre hesabı ve ihtarname takvimi öngörmektedir. 10 yılı henüz doldurmamış ancak rayiç kira uçurumu yaşayan mülk sahipleri için kira tespit davası 5 yıl kuralı ve rayiç bedel rehberi öncelikli alternatifken, 10 uzama yılı dolduğunda koşulsuz tahliye kapısı aralanmaktadır.

1. TBK 347 Nedir? 10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Hakkı Ne Anlama Gelir?

Doğrudan Cevap: Türk Borçlar Kanunu Madde 347 Mevzuatı uyarınca 10 yıllık kiracı tahliyesi, mülk sahibinin kanunda sayılan haklı tahliye sebeplerine (kendisi veya yakınının konut ihtiyacı, esaslı tadilat veya iki haklı ihtar gibi) dayanma zorunluluğu olmaksızın, yalnızca yasal sürenin dolması gerekçesiyle kira sözleşmesini tek taraflı feshetme yetkisidir.

Normal şartlarda konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi bitse dahi kiracı istemedikçe sözleşme kendiliğinden birer yıllık sürelerle yenilenir. Ev sahibi yalnızca kira süresi bitti diye kiracıyı evden çıkaramaz. Ancak kira ilişkisi 10 uzama yılını aştığında, yasa koyucu mülk sahibine herhangi bir gerekçe sunmadan sözleşmeyi feshetme hakkı bahşetmiştir.

Bu haktan yararlanabilmek için taşınmaz sahibinin kiracı aleyhine bir kusur ispat etmesine, eve ihtiyacı olduğunu belgelemesine ya da evi satacağını iddia etmesine gerek yoktur. Kanuni sürelerin doğru hesaplanması ve noterden usulüne uygun bildirim yapılması tahliye için tek başına yeterlidir.

2. 10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır? 1 + 10 Yıl Formülü Nedir?

Doğrudan Cevap: 10 yıllık kiracı tahliyesinde sürenin başlangıcı kontratın bittiği tarihtir; yasa 10 yıllık kira süresini değil, 10 uzama yılını esas alır. Dolayısıyla 1 yıllık belirli süreli bir kira sözleşmesinde tahliye hakkı ancak 1 yıl sözleşme + 10 yıl uzama olmak üzere toplam 11 tam yılın sonunda doğar.

Uygulamada en çok yapılan hata, kontratın imzalandığı günden itibaren 10 yıl geçince dava açılabileceğinin zannedilmesidir. TBK 347/1 maddesinde yer alan ‘on yıllık uzama süresi sonunda’ ibaresi uyarınca ilk sözleşme süresi hesaba katılmaz. Örneğin 1 Eylül 2015 tarihinde 1 yıllık yapılan bir sözleşmede, 1 yıllık ana dönem 1 Eylül 2016’da biter; 10 uzama yılı ise 1 Eylül 2026 tarihinde dolar. Dava hakkı ancak bu 11 tam yılın ardından kullanılabilir.

Eğer taraflar en başta 3 yıllık bir kira sözleşmesi imzalamışsa, 10 uzama yılı bu 3 yılın bitiminden sonra başlayacaktır; yani toplam süre 3 + 10 = 13 yıla çıkacaktır. Mülk sahiplerinin daha erken tahliye imkanlarını değerlendirmek adına tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ve Yargıtay kriterleri konusuna da sözleşme başında dikkat etmesi büyük önem taşır.

3. Noter İhtarnamesi Şartı ve 3 Ay Kuralı Nasıl İşler?

Doğrudan Cevap: Mülk sahibinin 10 yıllık kiracısını tahliye edebilmesi için, 10 uzama yılını izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce fesih bildirimini kiracıya noter kanalıyla tebliğ ettirmiş olması şarttır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup bir gün dahi gecikme olursa tahliye hakkı bir sonraki yıla sarkar.

Burada hayati önem taşıyan detay, 10 yıllık kiracı tahliye ihtarnamesi belgesinin yalnızca notere verilmiş olması değil, kiracının eline fiilen geçmiş olmasıdır. 3 aylık süre hesaplanırken ihtarnamenin çekildiği tarih değil, tebligatın kiracıya ulaştığı tarih esas alınır.

Örneğin kira dönemi 1 Eylül tarihinde yenileniyorsa, ihtarnamenin en geç 31 Mayıs günü mesai bitimine kadar kiracıya bizzat tebliğ edilmiş olması gerekir. 1 Haziran günü tebliğ edilen bir ihtarname o dönem için hukuken geçersiz sayılır ve ev sahibi davayı açabilmek için tam bir yıl daha beklemek zorunda kalır.

4. 10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Doğrudan Cevap: 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı kanun uyarınca, tbk 347 tahliye şartları kapsamında açılacak tahliye davalarında Adliye Arabuluculuk Bürosu’na başvurulması zorunlu dava şartıdır. Uzlaşma sağlanamadığına dair son tutanak olmadan açılan davalar esasa girilmeden usulden reddedilir.

Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı portalları üzerinden açılan arabuluculuk sürecinde taraflar uzlaşırsa bir Tahliye Protokolü düzenlenir. Bu protokol ilam niteliğindedir ve kiracı belirlenen tarihte çıkmazsa doğrudan icra takibiyle ev boşaltılır. Uzlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağı alınarak dava açılır.

5. Mahkeme Süreci Ne Kadar Sürer? Kiracının İtiraz Hakları Nelerdir?

Doğrudan Cevap: 10 yıllık kiracı tahliyesi davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve süre şartlarına uyulmuşsa ortalama 6 ila 12 ay arasında karara bağlanır. Mahkeme mülk sahibinin ihtiyacını araştırmaz; sadece 10 uzama yılının dolup dolmadığını ve 3 aylık noter tebligatını kontrol ederek tahliyeye karar verir.

Bu davalarda kiracının ‘kiramı düzenli ödüyorum’, ‘hastam var’ veya ‘yakında kiralık ev bulamıyorum’ şeklindeki itirazları hukuken dinlenmez. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre usulüne uygun ihtar yapılmışsa hakimin takdir yetkisi bulunmamakta, tahliye kararı verilmesi yasal bir zorunluluk teşkil etmektedir.

6. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıl Kuralı Nasıl Uygulanır?

Doğrudan Cevap: En baştan belirsiz süreli olarak kurulan sözleşmelerde, sözleşme başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra ev sahibi 6 aylık fesih dönemlerinin sonu için en az 3 ay önceden fesih bildirimi yaparak kiracısını tahliye edebilir.

Belirli süreli kontratlarda aranan 1+10 yıllık formül yerine belirsiz süreli sözleşmelerde genel 10 yıllık sürenin tamamlanması yeterlidir. Ancak fesih bildiriminin yerel adet veya 6 aylık yasal fesih dönemlerine tam olarak denk getirilmesi şarttır.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)