Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Hazırlanır? Yargıtay Kararları ve 2026 Rehberi

Türkiye gayrimenkul piyasasında ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkilerin en hassas ve en çok uyuşmazlık yaratan hukuki belgesi şüphesiz tahliye taahhütnamesidir. Özellikle Kadıköy, Bağdat Caddesi ve çevre semtlerde hızla yükselen kira bedelleri ve kentsel dönüşüm süreçleri, mülk sahiplerinin taşınmazlarını güvenceye alma arzusunu artırırken kiracıların da barınma hakkını koruma refleksini güçlendirmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde düzenlenen tahliye taahhüdü, usulüne uygun hazırlandığında mülk sahibine herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye etme hakkı tanıyan son derece güçlü bir yasal araçtır. Ancak uygulamada yapılan en küçük bir şekil veya tarih hatası, belgenin mahkemelerce tamamen geçersiz sayılmasına ve yıllar süren tahliye davalarının kaybedilmesine yol açmaktadır.

1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Neden Hayati Öneme Sahiptir?

Doğrudan Cevap: Tahliye taahhütnamesi, kiracının hiçbir baskı altında kalmadan belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini yazılı olarak üstlendiği tek taraflı irade beyanıdır. Ev sahibine, ihtiyaç veya tadilat gibi haklı gerekçeleri ispatlamak zorunda kalmadan taahhüt edilen tarihte tahliye isteme imkanı sağlar.

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini kural olarak kiracı lehine korur; sözleşme süresi bitse dahi kiracı istemedikçe ev sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak kolayca feshedemez. İşte tahliye taahhütnamesi, bu genel koruma kuralının en belirgin yasal istisnasıdır. Taşınmazını satmayı planlayan, kendisi oturmak isteyen ya da gelecekte kentsel dönüşüme sokmayı hedefleyen mülk sahipleri için tahliye taahhüdü hayati bir güvence niteliğindedir.

2. Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün 5 Temel Hukuki Şartı

Doğrudan Cevap: Yargıtay kararlarına göre bir tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmesi, koşulsuz olması ve açık bir tahliye günü belirtmesi şarttır.

3. Düzenleme Tarihi ve Tahliye Tarihi Çelişkisi: En Sık Yapılan Hatalar

Doğrudan Cevap: Tahliye taahhütnamesinde iki ayrı tarih bulunmalıdır: Belgenin imzalandığı düzenleme tarihi ve mülkün boşaltılacağı tahliye tarihi. Düzenleme tarihi ile kira sözleşmesi başlangıç tarihi aynı gün olursa belge hukuken doğrudan batıl (hükümsüz) sayılır.

Uygulamada ev sahiplerinin düştüğü en büyük hata, matbu taahhütname formunu kira kontratıyla aynı gün kiracıya imzalatmaktır. Kiracı mahkemede “Ev sahibi bu belgeyi imzalatmadan bana anahtarı teslim etmiyordu, baskı altında imzaladım” savunmasını yaptığında ve sözleşme ile taahhüt tarihi aynı çıktığında Yargıtay içtihatları gereği taahhütname geçersiz kılınmaktadır. Kiracının eve yerleşmesinden en az 1 ay sonra düzenleme tarihi atılması en sağlıklı çözümdür.

4. Noter Şart mı, Adi Yazılı Belge Yeterli mi?

Doğrudan Cevap: Kanunen tahliye taahhütnamesinin noterde yapılması zorunlu değildir, beyaz bir kağıda elle veya bilgisayarla yazılıp imzalanması da geçerlidir. Ancak noterde düzenlenen taahhütnameler imza ve tarih inkarını tamamen engellediği için dava sürecini 1-2 yıl kısaltır.

Adi yazılı taahhütlerde kiracılar icra takibine itiraz ederken sıklıkla “İmza bana ait değildir” veya “Tarihler sonradan sonradan doldurulmuştur” iddiasında bulunurlar. Bu durumda ev sahibi icra hukuk mahkemesinde imza incelemesi (adli tıp grafoloji raporu) yaptırmak zorunda kalır. Oysa noterde düzenlenen tahliye taahhütnamelerinde imza ve tarihe itiraz edilemez, tahliye çok daha hızlı gerçekleşir.

5. Boş Kağıda İmza ve Beyaza İmza İddiaları: Yargıtay Ne Diyor?

Doğrudan Cevap: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik kararlarına göre, tahliye taahhütnamesini boş olarak imzalayan kiracı, belgenin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak kesin yazılı bir delille ispatlamak zorundadır. Aksi halde boş kağıda imza atan kiracı belgenin sonuçlarına katlanır.

Yargıtay içtihadı çok nettir: “Beyaza imza atan kimse, bunun doğuracağı hukuki sonuçları peşinen kabul etmiş sayılır.” Kiracı bu iddiasını yazılı bir belgeyle kanıtlayamazsa taahhütname geçerli kabul edilir. Yine de bu tür uyuşmazlıkların yargılama sürecini uzatmaması için metnin, düzenleme tarihinin ve tahliye gününün kiracının kendi el yazısıyla doldurulması ev sahibi açısından en güvenli yöntemdir.

6. Tahliye Taahhüdü Nasıl İşleme Konulur? 1 Aylık Hak Düşürücü Süre

Doğrudan Cevap: Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde icra dairesine başvurularak tahliye takibi başlatılmalı veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. 1 aylık süre geçerse taahhüt hakkı tamamen düşer.

Ev sahiplerinin en çok mağdur olduğu nokta bu 1 aylık hak düşürücü süredir. Örneğin tahliye tarihi 1 Eylül 2026 olan bir taahhütname için en geç 1 Ekim 2026 mesai bitimine kadar işlem başlatılmalıdır. Bu süre içinde hiçbir yasal adım atılmazsa taahhütname hukuki geçerliliğini yitirir ve sözleşme 1 yıl süreyle uzamış sayılır. Benzer şekilde, Kiracılı Daire Satın Alırken mevcut tahliye taahhüdünün süresi ve hak düşürücü süreler titizlikle kontrol edilmelidir.

❓
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)